大家好，今天给各位分享物业管理系统设计的一些知识，其中也会对小区物业管理系统功能需求分析进行解释，文章篇幅可能偏长，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在就马上开始吧！
一、物业的五层管理体系是什么
1、五类管理方式:全权委托管理、协助管理、顾问管理、投资参股管理及特许经营。
2、五项专业服务:前期筹备、企业诊断、顾问咨询、员工培训、营销租售代理等。
3、五种专项服务:装修装饰设计施工监理(装修)、公共秩序维护(保安)、清洁卫生(保洁)、景观绿化养护(绿化)、公用部位和公用设施的日常运行和维护(工程)等。
在具体工作中，视情况或依据客户需求，上述三个“五”管理模式，可选择单一方式，也可以综合多种方式，交杂穿插。
1、全权委托管理。物业管理企业与物业项目开发商（或业主）签署委托管理合同，以整建制外派方式，委派以项目总经理为首的工作团队，代表开发商（或业主）全面行使项目经营管理职责，按照物业管理企业的管理模式对受托项目进行专业化管理，使其正常经营，取得良好的经济效益和社会效益，使物业保值增值。合同期限一般为1～5年。
2.协助管理。物业管理企业与物业项目开发商（或业主）签署协助管理合同，委派执行总经理（或常务副总经理）和有关部门的负责人组成工作团队，协助开发商（或业主）执行物业管理企业的管理模式，使协助管理的项目按专业化标准正常经营。物业管理企业委派工作团队负责协助项目的日常经营管理和服务工作，可获得良好的经济效益和社会效益。合同期限一般为1～3年。
3.顾问管理。物业管理企业与物业项目开发商（或业主）签署顾问管理合同，根据项目的具体要求，委派专业顾问，就顾问项目特定的问题，如：物业项目硬件设施改造、装修改造设计、财务管理、服务规范、营销策划等进行顾问管理。合同期限一般1～3年。
4.投资参股管理。对于有一定投资价值的经营型物业项目，借助物业管理企业自身的投资功能，通过产权获得经营权。根据在建、筹建、已建经营型物业项目的规模、位置、产品定位、经营业态等综合情况，可视情况投资参股合作，并派出管理队伍实施管理。合同期限一般为10年以上。
5.特许经营。物业管理企业选择地点、规模、设施设备等方面基本符合物业管理企业自身要求的酒店、写字楼和度假村、酒店式公寓等经营型物业项目，按照物业管理企业的管理模式进行培训指导，达到物业管理企业质量标准后，物业管理企业授权其使用自己的品牌开展经营活动。物业管理企业根据特许经营的协议定期派监督员对于特许经营物业进行质量检查，以确保特许经营物业的产品质量和品牌质量。此种模式应在物业管理企业品牌形成后方可推广采用，合同期限一般3年以上。
1、前期筹备。物业管理企业与物业项目开发商（或业主）签署前期筹备（或介入）管理合同，在一定时期内，根据物业项目开发商（或业主）的要求，委派专业管理人员和工程技术人员承担项目的选址、确定设计概念、平面布局概念、建筑主题以及建筑文化含量的把握、设计论证、施工要求、设备配置、员工招聘、培训、销售策划、筹办开业、入住收楼和拟订经营计划经营预算等责任。合同期限一般1～2年。
2.企业诊断。物业管理企业根据客户的需要对外承接企业经营管理诊断服务,经营管理诊断遵循客观性、系统性、效率性、双向性、阶段性原则,针对企业在经营管理过程中暴露出来的问题,进行科学、系统的分析与研究，进行市场调研和客户满意率调查，确定问题的性质、原因和主次,帮助企业寻求解决问题的对策，提供详细的诊断报告,以改进企业各方面的工作。合同期限可视客户需求而定。
3.顾问咨询。物业管理企业根据项目开发商（或业主）的要求与其签署顾问咨询合同,委派专业顾问或团队，就物业项目特定的经营、管理等问题及其它业务,如物业项目在规划及建设方面的可行性报告;物业项目在工程技术设计、建筑及内部装修方面的咨询和技术支持;物业项目开业、入住筹备指导;经营项目(酒店、写字楼、商业、会所和酒店式公寓等）的市场营销、品牌推广;企业人员招聘、培训和团队建设等方面提供专业顾问咨询和指导。合同期限一般1～3年。
4.员工培训。物业管理企业与物业项目开发商（或业主）签署培训协议，根据物业项目的实际情况，从管理层到员工层实施培训，分阶段、分步骤、有针对性的提供全方位、多层次的专项培训课程。通过培训使企业受训人员了解和掌握物业经营、管理和服务的基本知识，用新的市场化的管理理念、服务标准和专业水平，全面提升物业项目经营管理水平和日常服务水准，塑造企业形象。合同期限可视客户需求而定。
5.营销租售代理。有销售资质的物业管理企业，依据自身或与合作伙伴建立战略联盟形成的营销网络和客户资源，在国内和世界各地可为其它客户提供市场调研、产品策划、房屋销售、酒店和度假村预定、会所连锁经营，写字楼、商业和公寓租售代理服务等。
装修装饰设计施工监理(装修)、公共秩序维护(保安)、清洁卫生(保洁)、园区景观绿化养护(绿化)、公用部位公用设施的日常运行和维护(工程)等。这五种专项服务有的需要具有相应资质,实践中可根据客户的需求选择一种或多种专项服务,同时也可以与有关管理方式或专业服务方式一起同时提供给客户,供其选择,类似菜单模式。
1、当前物业管理企业在与开发商（或业主）的合作中，基本采用的都是上述三个“五”的管理模式,既有选择单一种类的,也有将五类管理方式、五项专业服务和专项服务中的部分种类交叉包容进行的。从风险角度考虑，一般情况下不宜采取承包性经营和附带担保性质的管理方式,具体情况可另行协商。
2.合作企业（开发商或业主）应具有独立法人资格，拥有必要的经济实力和经营资源，资信可靠，无巨额债务和不良资产。
3.物业项目财产关系清晰，土地、房产使用合法。
4.物业项目应在北京或其它省、市中心城市或著名旅游区、商务区、居住区，位置适中，交通便利，有一定的客源市场或潜在的消费对象与群体。
5.经营型物业项目要形成一定规模，才有利可图。酒店、度假村和公寓客房数量应每套不少于80间，要有相应的配套服务设施，星级标准为最低达到国家星级评定标准的三星级酒店标准;写字楼的建筑面积应在1万平方米以上;商业项目建筑面积应在1万平方米以上，且要处于繁华商圈或大型居住社区内;会所项目建筑面积要在3千平方米以上，功能布局要合理;特许经营类物业项目应符合物业管理企业的品牌要求。
6.企业自愿接受物业管理企业的管理体系，认同企业的文化、经营理念和管理标准，执行物业管理企业的管理模式。
二、物业工程人员配置
物业人员的配置可根据现场实际情况测算，还要分为写字楼、卖场还是小区，写字楼如果高档，人员的配置就要求高一些，不过物业人员无非配置为项目经理、总经理助理（副经理）、工程主管、综合维修、三班运行、各专业负责人、客服中心、保洁部、安保部。
1，1名董事（200,000M2或更多董事助理）
2，客户服务主管1（80,000M2或更多）
1，客户助理：根据每人300名业主，每100人增加300人以上不到600人，以此类推
2，维修人员：80000M2以下三人（含班长），8万-10万4人（设计主管）;每增加30,000M2超过10万人增加1人;
3，保洁人员：每10,000M2配置1个，设置班长1个，业务楼每5000M2配置1个;
4.造林人员：每个建筑面积80,000平方米（或800个房主），200,000平方米，300,000平方米，1个主管，300,000平方米以上1个主管，以及容积率低于3.5的可以增加1人。
普通住宅10万平方之内一般不设置副职，每十万平方配备一个保洁员和一个维修员；根据门口的多少配置保安，原则上3人加1领班；超过10万平方，每增加3万平方增加一人；维修人员20万平方之内设2人。其他人员配置根据小区的高档程度和管理要求确定。级别越高要求配置的岗位必须增加，例如一级标准必须设置24小时服务热线电话接待员和维修值班员等。
1、15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。
2、15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。
3、管理人员配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。
1、固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。
2、全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）。
3、巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右
4、封闭停车场每出入口处应设置3人。
(1)30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3–4人；
(2)30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人。
6、智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。
7、保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人。
1、每个高压配电室值班电工3人。
3、中央空调每10万平方配置1人。
4、电梯工每10万平方电梯配置1人。
5、维修电工每10万平方米配置3人。
6、综合维修工每10万平方米配置2人。
⑴30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；
⑵30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人。
⑶80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组）1人，综合维修班（组）长1人。
8、综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。
三、深圳物业管理用房配置标准是什么有什么条例
（1）建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。（2）物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。（3）因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。（4）物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。
OK，本文到此结束，希望对大家有所帮助。
